》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

　　笔者认为，该文件应当这样理解：除地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。现举例说明：

　　例如，某工厂有一土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该土地上建筑房屋面积12000平方米，则该地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）

　　假如该工厂这土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该土地上房屋建筑面积50000平方米，该地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

　　该条可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。容积率低于0.5，两倍以后，还是不到1.那么按比例计算的房产原值还是比当初的地价低。所以可以减少税负。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。

　　财税[2010]121号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为地建筑面积与土地面积的比值），使用年限为50年。

　　2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。

　　从计算结果可以看出，财税[2010]121号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。

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